Actualiteit
Coördinatie: Vincent Sagaert en Dirk Scheers
Community Land Trust: de juridische architectuur van betaalbaar wonen
Op 16 mei 2025 vond de World Community Land Trust Day plaats. Een mooie gelegenheid om het Community Land Trust-model (hierna: CLT) onder de aandacht te brengen als alternatief woonmodel dat inzet op (structurele) betaalbaarheid, woonzekerheid en gemeenschapsvorming. Het model, ontstaan in de Verenigde Staten, vertrekt in principe van een juridische splitsing tussen de eigendom van de grond en van de constructies. In België groeit de interesse in dit model, mede door de recente politieke steun. In het Vlaams Regeerakkoord 2024-2029 wordt het belang van wooncoöperaties en CLT’s erkend, met plannen om bestaande initiatieven verder uit te bouwen en eventuele knelpunten weg te werken.
De kern van het CLT-model is dat een rechtspersoon - meestal een vzw, soms met overheidssteun - eigenaar blijft van de grond. Een particulier krijgt een opstalrecht, waardoor hij eigenaar wordt van de constructies op, boven of onder de grond (art. 3.177 BW), of een erfpachtrecht, dat hem een gebruiksrecht verleent op bestaande gebouwen (art. 3.167 BW). Bouwt hij zelf, dan wordt hij tijdelijk eigenaar via een accessoir opstalrecht (art. 3.182 BW). In beide gevallen blijft de CLT eigenaar van de grond, waardoor de particulier de grondprijs uitspaart. Dit verlaagt de instapdrempel aanzienlijk. De inkomensgrenzen van kandidaat-kopers en andere toelatingsvoorwaarden worden vooraf bepaald, vaak via een toewijzingsreglement, en beogen gericht mensen met een bescheiden of gemiddeld inkomen aan te trekken.
Om speculatie en prijsopdrijving bij wederverkoop te vermijden, wordt in de vestigingsakte van het opstal- of erfpachtrecht doorgaans een doorverkoopclausule opgenomen. Die bepaalt dat de opstalhouder of erfpachter geen winst mag maken, maar wel het oorspronkelijk betaalde bedrag kan recupereren, desgevallend aangevuld met een vergoeding voor zelf gerealiseerde meerwaarde. Bovendien kan de CLT zich het recht voorbehouden om kandidaat-kopers vooraf te screenen op basis van dezelfde voorwaarden als bij de initiële toewijzing. Zo blijft het project ook op lange termijn sociaal gericht en financieel toegankelijk.
Zoals reeds vermeld, steunt de juridische onderbouw vooral op het opstal- en erfpachtrecht. Beide zijn echter tijdelijk van aard, met een maximale duurtijd van 99 jaar, behoudens enkele wettelijke uitzonderingen. Na afloop treedt natrekking in en verliest de gerechtigde van het (accessoir) opstalrecht zijn eigendomsrecht op de constructies. In de CLT-context, waar langdurige woonzekerheid vooropstaat, vormt dit een belangrijk knelpunt. Het vestigen van een nieuw zakelijk gebruiksrecht is mogelijk, maar gaat gepaard met fiscale gevolgen zoals nieuwe registratierechten - wat haaks staat op het uitgangspunt van betaalbaar wonen.
In Brussel is het CLT-model sinds 2013 wettelijk erkend in artikel 2, § 1, 27° van de Brusselse Huisvestingscode. Sinds 2022 zijn de vorm, taken (art. 134/1), werking (art. 134/2) en financieringsvoorwaarden (art. 134/3) van een CLT, ook wel de Gewestelijke Grondalliantie genoemd, hierin officieel vastgelegd. Erkende CLT’s komen in aanmerking voor jaarlijkse overheidssubsidies. Vlaanderen en Wallonië hebben momenteel nog geen vergelijkbare regelgeving. CLT Brussel heeft al 7 woonprojecten gerealiseerd en heeft 7 projecten in voorbereiding, terwijl CLT Gent recent zijn eerste woonproject heeft afgerond.
Dat CLT’s ook buiten de context van nieuwbouw inzetbaar zijn, blijkt uit het recent gelanceerde Upcycling Trust Project, dat gesubsidieerd wordt via het Interreg North-West Europe-programma van de Europese Unie. Dit project focust op renovatie van energieverslindende woningen in handen van particulieren die zelf onvoldoende middelen hebben. Het idee is dat eigenaars de grond onder hun woning aan een CLT overdragen, terwijl ze een opstal- of erfpachtrecht behouden. Met de opbrengst van deze regeling - waarvan de juridische uitwerking nog verdere verduidelijking vergt - kunnen zij, onder begeleiding van de CLT, renovatiewerken uitvoeren. Pilootprojecten lopen in onder meer Brussel, Gent, Rijsel en Rennes.
In een context van wooncrisis en stijgende vastgoedprijzen toont het CLT-model zich als een sociaal geïnspireerde maar juridisch complexe piste. De komende jaren zal moeten blijken of een structurele verankering ook in Vlaanderen en Wallonië mogelijk is - én of het model schaalbaar en juridisch robuust genoeg is om op brede steun te kunnen rekenen.
Julie Marchau