Actualiteit

Coördinatie: Vincent Sagaert en Dirk Scheers

Geconventioneerde verhuur of budgethuur als nieuw instrument voor betaalbaar wonen

1. In september 2025 werd Residentie Schuttershof in Heusden-Zolder opgeleverd. Het is een van de eerste gerealiseerde woonprojecten in Vlaanderen waarin woningen geconventioneerd worden verhuurd. Het stelsel van de geconventioneerde verhuur werd in 2023 ingeschreven in de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. Voor huishoudens uit een afgebakende doelgroep stelt de overheid via woonmaatschappijen sociale huurwoningen ter beschikking. De huurprijzen zijn in principe afgestemd op het beperkte inkomen van de huurder. Maar ook huishoudens met een inkomen net boven de inkomensgrens voor sociale huur ondervinden moeilijkheden op de private (huur)markt om hun woonbehoefte in te vullen. Deze huishoudens vielen lange tijd uit de boot. Om het betaalbaar huuraanbod te ondersteunen voerde de decreetgever met het decreet van 21 april 2023 tot wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen (BS 30 mei 2023) het systeem van de geconventioneerde verhuur in. Ten aanzien van de huurders wordt dit betaalbaar huuraanbod «budgethuren» genoemd. Reeds met een decreet van 8 maart 2024 (BS 9 april 2024) werd het stelsel van de geconventioneerde verhuur bijgestuurd. Dit wijzigingsdecreet maakte het stelsel een stuk ingewikkelder door de invoering van een specifieke regeling voor bijzondere doelgroepen, een voorrang voor langdurige woonbinding en de mogelijkheid voor gemeenten om onder bepaalde voorwaarden een lokaal toewijzingskader uit te werken.

Geconventioneerde verhuur kan worden ontwikkeld door zowel private initiatiefnemers als door woonmaatschappijen en lokale besturen.

3. Een project van een private initiatiefnemer kan worden gesubsidieerd indien het minstens drie woningen in het Vlaamse Gewest omvat, waarvan een derde sociale huurwoningen, een derde geconventioneerde huurwoningen en een derde vrij te kiezen. De sociale huurwoningen worden verhuurd aan een woonmaatschappij op basis van een verplichte typehoofdhuurovereenkomst. De geconventioneerde huurwoningen worden ofwel rechtstreeks verhuurd door de private initiatiefnemer aan de doelgroep, ofwel aan een woonmaatschappij of een geconventioneerde verhuurorganisatie die deze woningen onderverhuurt aan de doelgroep. De Vlaamse Regering legde in het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 ook typehuurovereenkomsten vast voor zowel de rechtstreekse geconventioneerde verhuring aan de doelgroep als de hoofd- en onderhuurovereenkomsten indien via een woonmaatschappij of geconventioneerde verhuurorganisatie wordt verhuurd.

In ruil voor toegevingen op het vlak van huurprijs en huurder gedurende 27 jaar ontvangt de private initiatiefnemer een subsidie van de Vlaamse overheid. Voor de geconventioneerde huurwoningen verwerft de private initiatiefnemer een subsidie van 30% van de markthuurprijs in ruil voor een vermindering van de huurprijs met 15%. De markthuurprijs wordt bepaald op basis van een schattingsmodel (Huurschatter). Voor sociale huurwoningen krijgt de private initiatiefnemer een subsidie van 40% van de markthuurprijs. In ruil daarvoor moet hij een korting op de markthuurprijs toestaan van minimaal 62,5% van de subsidie.

Geconventioneerde huurwoningen mogen alleen worden verhuurd aan huishoudens en alleenstaanden uit de doelgroep, die wordt afgebakend op basis van een onroerende bezitsvoorwaarde en een inkomensvoorwaarde. Wie tot de doelgroep behoort en een geconventioneerde huurwoning wil huren, moet eerst een attest aanvragen bij het Agentschap Wonen in Vlaanderen.

4. Er vloeien dus aanzienlijke overheidsmiddelen naar private initiatiefnemers, die slechts een beperkte tegenprestatie moeten leveren. De winstmarge die aan private spelers moet worden gegarandeerd vooraleer ze zich begeven op de sociale of betaalbare huurmarkt, maakt deze werkwijze duurder dan wanneer de overheid zelf of via non-profitorganisaties zoals de woonmaatschappijen woningen bouwt en verhuurt. De geconventioneerde huurwoningen zullen ook niet blijvend betaalbaar zijn, aangezien de verbintenis van de private initiatiefnemer begrensd is in de tijd en de woningen nadien terug vrij op de markt komen. De geconventioneerde verhuur past in een beleidsvisie dat private spelers op de markt het woningaanbod sneller kunnen uitbreiden dan de woonmaatschappijen (de vroegere sociale huisvestingsmaatschappijen). De praktijk zal uitwijzen of dat geloof in de private markt terecht is.

Tom Vandromme

Post-doc navorser Universiteit Antwerpen