Actualiteit
Coördinatie: Vincent Sagaert en Dirk Scheers
Een (midlife)crisis voor de Wet Breyne: brengt het Burgerlijk Wetboek loutering?
De Woningbouwwet van 9 juli 1971, beter bekend als de Wet Breyne, is niet alleen een juridische klassieker, maar heeft ook een grote economische impact. Na het Etrimo-debacle - het faillissement van een van de grootste bouwpromotoren in 1970 - heeft de wetgever via die wet een «consumentenrecht» ingevoerd voor wie een appartement (of huis) op plan koopt. Het moet aan de koper van een gebouw op plan bescherming bieden tegen (1) insolvabiliteit van de bouwpromotor vooraleer de bouwwerken klaar zijn en (2) een gebrek aan voldoende gedetailleerde productinformatie. Het is een kerninstrument voor (een van) de kernsector(en) uit onze economie, nl. de vastgoedsector.
Voor het eerste risico, nl. de bescherming tegen insolvabiliteit van de bouwpromotor, voorziet de wetgever in drie beschermingsmaatregelen: (1) de koper/bouwheer wordt onmiddellijk eigenaar van de reeds uitgevoerde bouwwerken zonder dat die eigendomsoverdracht contractueel kan worden uitgesteld (art. 4-5 Wet Breyne), (2) de koper mag geen vooruitbetalingen doen van werken die nog niet zijn uitgevoerd (art. 10 Wet Breyne) en (3) de bouwpromotor moet een waarborg verschaffen voor de goede uitvoering van de werken (art. 12 Wet Breyne). De koper heeft op die waarborg een voorrecht, dat rang neemt onmiddellijk na het voorrecht voorzien in artikel 27, 5° van de Hypotheekwet.
Bij dat laatste beschermingscomponent zit er thans een steen(tje) in de schoen. De zekerheid die de bouwpromotor moet stellen, verschilt al naargelang de verkoper/aannemer een erkende aannemer is of niet. Indien wel, kan de bouwpromotor volstaan met een 5%-waarborg; in het andere geval is een 100%-voltooiingswaarborg via een hoofdelijke borgstelling (door een financiële instelling) vereist (Koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen).
De Europese Commissie heeft thans - meer dan een halve eeuw na de inwerkingtreding van de wet - deze regeling aangevochten bij het Europees Hof van Justitie wegens schending van de Dienstenrichtlijn. Het Hof oordeelt in een arrest van 26 februari 2026 (C-824/24) dat de waarborgregeling van de Wet Breyne inderdaad strijdig is met het vrije verkeer van diensten: «door aannemers en verkopers die geen «erkende aannemers» zijn, een borgsom van 100% van de totale prijs van het gebouw op te leggen, terwijl erkende aannemers slechts een borgsom van 5% moeten betalen, voldoet de Belgische wetgeving niet aan de verplichtingen die op haar rusten krachtens de artikelen 16 en 23 van richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten op de interne markt (d.i. de «Dienstenrichtlijn»).» Het Hof overweegt daarbij dat die voltooiingswaarborg boven op andere waarborgen komt die de Wet Breyne reeds biedt, nl. (1) de eigendomsverkrijging naarmate de bouwwerken voortgang vinden (art. 4 Wet Breyne) en (2) het verbod om vooruitbetalingen te doen (art. 10 Wet Breyne). De 100%-garantie is, zo oordeelt het Hof, onevenredig aan de doelstelling om bescherming te geven tegen insolvabiliteit van de bouwpromotor.
Hoe kan de wetgever hiermee omgaan? Het risico van insolvabiliteit van de bouwpromotor houdt voor de koper in essentie twee elementen in, nl. (1) dat hij een andere aannemer onder de arm moet nemen om de bouwwerken uit te voeren of af te werken en (2) dat de werken vertraging oplopen. Andere risico’s zijn beperkt, aangezien de koper eigenaar is van alles wat uitgevoerd is en geen werken mag betaald hebben die nog niet uitgevoerd zijn (zie supra). Die nieuwe aannemer, die de werken zal afwerken, zal natuurlijk een meerprijs vragen - een premie om te willen voortwerken op andermans constructie - die moet afgedekt zijn door een zekerheid. Een 100%-voltooiingswaarborg kan daartoe als een «overbedeling» beschouwd worden, temeer omdat die pas vrijgegeven wordt bij voorlopige oplevering. Tegelijk is het zeer de vraag of de 5%-waarborg voor erkende aannemers wel voldoende is als het risico van insolvabiliteit zich daadwerkelijk realiseert. De vraag of de gefailleerde een erkende aannemer is of niet, doet er voor de schade van de koper niet toe, ook al is het risico dat het risico zich realiseert bij een erkende aannemer minder groot dan bij een niet-erkende aannemer. Empirische gegevens zijn daarvoor bepalend, temeer omdat de consument zijn eigen bescherming betaalt. Bij dit alles moet rekening worden gehouden met het financiële aspect: als het Hof oordeelt dat er een disproportioneel verschil in behandeling is, is het logisch dat er ook een disproportionele kostprijs voor de consument aan verbonden is. In deze tijden waarin bouwen zeer duur is en de vastgoedsector nood heeft aan zuurstof, dringen een evenwichtige bescherming en kostprijs zich op.
De logica is dat de wetgever de krijtlijnen uitgetekend door het Hof van Justitie vertaalt binnen het hervormde Burgerlijk Wetboek. De Commissie inzake Boek 7 BW kan hiermee, na de aanstaande goedkeuring van het «stamvoorstel» over Boek 7, aan een kwantitatief minder grote, maar economisch zeer impactvolle - en dus delicate - oefening beginnen.
Vincent Sagaert